Post By：2018/5/4 15:54:59
4月28日青島東方影都萬(wàn)達(dá)茂的開(kāi)業(yè)，意味著萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍山東的14年間，已經(jīng)開(kāi)業(yè)了17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)街以及1個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅商業(yè)項(xiàng)目。
而據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前，萬(wàn)達(dá)在山東還有11家尚未開(kāi)業(yè)已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)體。而僅就在今年下半年，還有三家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)。由此可見(jiàn)，在未來(lái)的山東布局中，萬(wàn)達(dá)將有超過(guò)30家商業(yè)體屹立在山東。
從一開(kāi)始的商業(yè)體量?jī)H有五萬(wàn)平方米的青島臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到如今的項(xiàng)目占地面積約376萬(wàn)平米青島東方影都萬(wàn)達(dá)茂；從一開(kāi)始五年開(kāi)業(yè)兩家，到如今一年開(kāi)業(yè)三家。萬(wàn)達(dá)在山東的布局，從慢到快，從小到大，逐漸的體現(xiàn)出萬(wàn)達(dá)對(duì)山東商業(yè)市場(chǎng)這塊蛋糕的野心。
[img]http://p3.pstatp.com/large/80a50003a885945e52a8[/img] [b]三四線城市商業(yè)項(xiàng)目扎堆建設(shè)[/b]
山東是中國(guó)人口大省，面積龐大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展在之前長(zhǎng)期處于緩慢階段。其大部分二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入雖然較早，但是一直處于零散的、緩慢的、不成熟的狀態(tài)。
而近幾年，山東經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中表現(xiàn)特別明顯的是，山東商業(yè)地產(chǎn)已的快速成熟，逐年新增的城市綜合體惠及越來(lái)越多的消費(fèi)群體。青島、濟(jì)南、煙臺(tái)市區(qū)已經(jīng)有眾多商業(yè)項(xiàng)目扎堆，構(gòu)建大型商圈，營(yíng)造更濃厚的商業(yè)氛圍。
據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年，山東省開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目就有24個(gè)，商業(yè)體量達(dá)161多萬(wàn)平方米；而2018年，省內(nèi)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，商業(yè)體量高達(dá)240多萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大融城、萬(wàn)象城、星光里、新城吾悅等很多著名品牌扎堆進(jìn)入，挑起了山東商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展浪頭。
有業(yè)內(nèi)人士曾表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的生機(jī)勃發(fā)，已經(jīng)不再是一二線城市所獨(dú)有，在三四線城市已然迎來(lái)了開(kāi)發(fā)熱潮，以往無(wú)人問(wèn)津的三四線城市儼然變成了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香餑餑。
在2017年，萬(wàn)達(dá)和富力、融創(chuàng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓文旅、酒店資產(chǎn)，甩掉龐大的債務(wù)之后，更是加緊了全國(guó)的商業(yè)布局。在已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，除卻北上廣深一線城市和各地省會(huì)城市，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)的商業(yè)布局中，有接近80%的項(xiàng)目集中在中國(guó)的三四線城市。可以明確看出，在一二線城市的商業(yè)綜合體慢慢趨于飽和之后，萬(wàn)達(dá)將自己的商業(yè)觸角深入了三四線城市。
在此之前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾經(jīng)坦言：“我們從實(shí)踐中體會(huì)到，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過(guò)熱，但對(duì)三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來(lái)說(shuō)，投資非常稀缺，許多地方不要說(shuō)大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒(méi)有。僅從萬(wàn)達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三四線城市，盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費(fèi)忠誠(chéng)度高，容易形成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)單中心，而且投資回報(bào)率并不低于大城市。這就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。”
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)也確實(shí)一支在這么運(yùn)作。自2004青島臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入山東已經(jīng)有14個(gè)年頭。14年的時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)在山東布局了17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1座萬(wàn)達(dá)茂以及多個(gè)萬(wàn)達(dá)步行街，大部分的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅成為山東大部分市區(qū)區(qū)域商圈發(fā)展的中心，也帶動(dòng)了商業(yè)項(xiàng)目周邊及所在區(qū)域住宅、商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
[b]山東七市首進(jìn)，萬(wàn)達(dá)觸須深入二級(jí)城市[/b]
在萬(wàn)達(dá)在提出萬(wàn)達(dá)"輕資產(chǎn)化"的戰(zhàn)略目標(biāo)后，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始了賣(mài)賣(mài)賣(mài)的模式。尤其是2017年將旗下的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城賣(mài)給了融創(chuàng)、77個(gè)酒店賣(mài)給了富力后，似乎宣告著萬(wàn)達(dá)從重資產(chǎn)抽離出來(lái)的決心。而甩掉龐大債務(wù)的萬(wàn)達(dá)，2017年萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)了50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，
而且，作為萬(wàn)達(dá)最早開(kāi)發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在2018年卻并沒(méi)有縮減的跡象。根據(jù)萬(wàn)達(dá)的相關(guān)資料可知道，2018年，萬(wàn)達(dá)仍將投進(jìn)52座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其中山東有3座，均在二級(jí)城市，屆時(shí)山東將有17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，二級(jí)地市將共占據(jù)11個(gè)席位。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近幾年三四線城市城市人口流動(dòng)加劇，不僅影響房企投資戰(zhàn)略，也改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有格局。山東區(qū)域三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力，吸引著包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的很多房企巨頭將觸角延伸至山東二級(jí)城市。
早在2015年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就與山東省簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將追加投資1300億元，在山東新建38個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文旅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)山東全覆蓋，其中淄博、臨沂、菏澤、日照、聊城、威海、萊蕪等7個(gè)城市屬于首次進(jìn)入。加上之前的投資項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)在山東累計(jì)投資達(dá)2300億元，山東省成為萬(wàn)達(dá)全國(guó)投資最大的省份。
而事實(shí)上，在山東的所有項(xiàng)目里，青島濟(jì)南項(xiàng)目在數(shù)量上占比并不大，從2004年年山東首家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，如今萬(wàn)達(dá)已在山東布局16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，除去青島濟(jì)南項(xiàng)目，十多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)布局在山東二線，占據(jù)大半江山。
這些種種表現(xiàn)，意圖很明顯，萬(wàn)達(dá)選擇下沉三四線，不僅僅是看到了三四線城市的市場(chǎng)前景，較低的開(kāi)發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到了三四線商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性。
[b]數(shù)量取勝，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)完成流水線型復(fù)制工藝[/b]
在山東，除了作為特色商業(yè)航母來(lái)打造的萬(wàn)達(dá)茂和萬(wàn)達(dá)城以外，十幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盡管所在城市不同，商圈不同，面積和商業(yè)體量也不相同，卻在定位和品牌的招商引進(jìn)方面極其相似。零售品牌以中檔品牌為主，餐飲業(yè)態(tài)的占較大，且較為集中，兒童業(yè)態(tài)和文化業(yè)態(tài)也占據(jù)一席之地。以青年消費(fèi)者和中檔家庭為主要目標(biāo)客群。這些布局，讓萬(wàn)達(dá)在短短的時(shí)間里，在山東站穩(wěn)腳跟，并且發(fā)展壯大。
作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下核心品牌，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)在全國(guó)成功開(kāi)業(yè)221座。之所以能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)如此快速的布局，很大程度上得益于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“標(biāo)準(zhǔn)化，可復(fù)制”的特色。在全國(guó)各個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從功能布局、主力店品牌，甚至建筑立面造型、交通動(dòng)線，都可謂是全面復(fù)制。
不過(guò)，定位為區(qū)域商業(yè)中心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其輻射范圍還是稍顯局限，固定在某一區(qū)域，比如在青島，港灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是西海岸居民的消費(fèi)目的地，而臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則主要服務(wù)于老城區(qū)居民。這其中的原因在于，商業(yè)消費(fèi)本身有其固有輻射半徑，且市場(chǎng)上商業(yè)綜合體的供應(yīng)相對(duì)充足，客戶選擇多樣。
不過(guò)就算如此，萬(wàn)達(dá)通過(guò)“數(shù)量取勝”的優(yōu)勢(shì)，依舊在三四線城市穩(wěn)扎穩(wěn)打。在去年萬(wàn)達(dá)的某個(gè)頒獎(jiǎng)晚會(huì)上，公司高層曾經(jīng)表示，萬(wàn)達(dá)2018年擬開(kāi)業(yè)的52座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，三四線城市項(xiàng)目在總項(xiàng)目中占比超過(guò)73%。到2020年，中國(guó)的334座地級(jí)以上城市，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將進(jìn)駐超過(guò)200座。
畢竟對(duì)于經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，群眾消費(fèi)意識(shí)觀念落后的三四線城市來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的這種流水線型復(fù)制式建設(shè)，偏偏能夠滿足面積大，消費(fèi)客群基數(shù)大的二級(jí)城市。加之招商品牌以親民、中端品牌為主，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功，似乎是有條可循的。
