Post By：2019/5/5 10:12:40
[color=#333333] [color=rgba]張老師[/color] 百忍說 [color=rgba]5天前[/color][/color][color=#333333] [size=4][color=#000000]2017年3月，青島樓[/color][/size][size=4][color=#000000]市兩次調(diào)控，尤其是限購，讓眾多購房者奔向郊區(qū)，即墨首當(dāng)其沖，青島市區(qū)購房者發(fā)現(xiàn)這個抄底之地，大舉進入，房價由原來的五六千元迅速沖破10000大關(guān)。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]2017年10月，即墨撤市改區(qū)，行政區(qū)劃發(fā)生重大變化，成為樓市上漲的又一個由頭。[/color][/size]
[size=5][color=#AB1942][b]1[/b][b]、即墨樓市去年之瘋狂[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]2018年，青島再次實施4.18調(diào)控措施，限制了市內(nèi)六區(qū)的購房資格，造成大量需求再次外溢，而即墨賣地不多，拆遷執(zhí)行慢，造成供應(yīng)量很小，再遭遇需求大增，一下子把市場的供求關(guān)系搞成了全青島最失衡的區(qū)域之一。供小于求的結(jié)果就是即墨房價第一波大漲一年之后，再次大漲。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]去年上半年最瘋狂的時候，即墨市區(qū)二手房多個樓盤的房東們已經(jīng)把自己的房源紛紛調(diào)高到一萬七八的高點上，甚至少數(shù)房源拉到兩萬，和城陽幾乎不相上下，而即墨人民的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，但西部熱點樓盤部分房源實際成交價也到了一萬六七，其他房源雙方僵持不下，成交大降。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]而即墨市區(qū)的一手房，雖然價格還在15000左右，但是很多樓盤只接受一次性付款的客戶，而這些客戶也足夠了——因為供應(yīng)的房源太少，而能接受貸款的，價格已經(jīng)調(diào)整到一萬六七。很多人要房源，還得給好處費和茶水費。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]與此同時，即墨出讓的多個地塊起始樓面地價超過5000元大關(guān)，這個價格當(dāng)時遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城陽的地價，以至于一年以后，城陽跟著調(diào)高地價，這樣北部的低地價優(yōu)勢再也沒有了。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]而藍色硅谷的房價更加瘋狂，魯信合璧小高層項目已經(jīng)超過23000元單價，真的賣出了和氏璧的價格，和市區(qū)李滄接軌。其他項目也是高層接近兩萬，洋房超過兩萬的局面。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]就是這樣的價格，依然吸引了市區(qū)的大批炒房客，在調(diào)控后的一個月內(nèi)把藍谷炒得熱火朝天。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]不僅僅市區(qū)和藍谷，即墨鄉(xiāng)鎮(zhèn)的價格都到了一個罕見的高價，比如接近萊西的華山，房價已經(jīng)超過9000元，而遙遠(yuǎn)的王村，房價也搞到8000元。[/color][/size]
[b][size=4][color=#000000]從2017年初到2018年春天，一年多時間內(nèi)，即墨房價漲了兩三倍，而百姓收入原地踏步[/color][/size][/b][size=4][color=#000000]。在這樣的烈火烹油的局面下，即墨官方未發(fā)一言，仿佛一切都沒發(fā)生。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]和即墨無為而治房價大漲局面形成比較鮮明對比的是，當(dāng)時紅島高新區(qū)和西海岸新區(qū)尤其是膠南區(qū)域因為顧慮舊村改造和人口導(dǎo)入，采取嚴(yán)格限價措施，價格只有一萬二三。[/color][/size]
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[size=5][color=#AB1942][b] 2[/b][b]、即墨樓市今年之寂寞[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]進入2018年下半年之后，即墨樓市顯然開始回調(diào)，畢竟還是人民的口袋說了算，好在即墨的供應(yīng)量并不大，所以總體上還不是壓力很大。但是每個盤的任務(wù)都不少，所以需要激活市場，最有效的辦法是啥？當(dāng)然是價格。所以紛紛裝修改毛坯，或者新盤索性低價開。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]創(chuàng)智新區(qū)算是即墨城區(qū)的東部新區(qū)，建設(shè)極為漂亮，但是人氣不足，在過去幾年挖掘了眾多的公務(wù)員購房群體和上學(xué)買房群體之后，比較乏力，客戶沒有那么多了，但樓盤供應(yīng)還是不少。導(dǎo)致去化壓力比較大。去年下半年以來總體維持在一萬四五的價格，但市場熱度和上半年相比，已經(jīng)差別巨大。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]著名的央企中糧錦云在前期遭遇開盤壓力之后，將小高層產(chǎn)品的價格調(diào)整到12000左右，而且?guī)аb修，撕開了創(chuàng)智新區(qū)房價的口子。早先拿地的新興中心城據(jù)說采取了跟進措施，價格也差不多，小高層均價也12000了。這兩家這么一調(diào)整，抓住了剛需和首改，把樓市吸引力都到了這邊，老盤們壓力巨大。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]海爾中央公園的均價還在13500，而魯商更加難受，因為其定位出現(xiàn)明顯偏差，137平以上的大戶型為主體，總價太高 ，而疊拼做成了扭曲三疊，更加別扭，且總價更高，戶型更大，讓即墨人民難以接受，定位和產(chǎn)品的雙雙失誤，讓這個盤很是艱難。而做了小戶型疊拼的中海樘院就想對輕松很多。新盤圣豪莊園也是磕磕絆絆，進展緩慢。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]中部板塊，央企中交中央公元已經(jīng)做到第五期了，在去年堅持11000低價的基礎(chǔ)上，今年把價格也拉到了12500，這可是毛坯。而它東邊的海信九賢府忽然發(fā)現(xiàn)還是學(xué)區(qū)吸引人，改名學(xué)府里，去掉裝修之后，價格從14000也到了12000，這樣會輕松很多。兩家的銷售壓力在毛坯價格的拉近中得到了平衡。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]西部板塊在學(xué)校和商業(yè)經(jīng)營者的支撐之下，價格還算堅挺。畢竟這邊的供應(yīng)量一直比較少，復(fù)星天貿(mào)城的巨大售樓處已經(jīng)空空蕩蕩很多年了，至今未見供應(yīng)。而世茂的拿地最后時刻化為烏有，還有其他土地流拍，導(dǎo)致西部城區(qū)供應(yīng)短缺。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]比較偏遠(yuǎn)的萃英花園直接復(fù)制了萃英中學(xué)的名字，然后把價格釋放到11000元，而位置更好的由藍城代建的玉蘭公館小高層居然均價18500，比起城陽中心區(qū)的樓盤，一點兒也不便宜。很多年前，海信的馬山新城一直賣2600，看看周邊的面貌，改變不多，讓人唏噓不已。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]福建地產(chǎn)巨頭禹洲的朗廷府緊鑼密鼓準(zhǔn)備上市，肯定會對玉蘭形成壓力。而城馬路上，萬科的北辰之光今年也將亮相，對區(qū)域價值應(yīng)該是個提升。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]4月30日，本區(qū)域再出新地，27萬平的大盤橫空出世，加入西部戰(zhàn)團。據(jù)說將屬于已經(jīng)在城陽和高新區(qū)都開發(fā)過項目的總部位于嶺南的某央企地產(chǎn)巨頭。要在西部買房的購房者，在目前的高價形勢下，可以不急下手，靜待競爭。[/color][/size]
嶺南某大鱷的新地塊
[size=5][color=#AB1942][b]3[/b][b]、眾多大項目中的一枝獨秀[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]很多人到了即墨中心城區(qū)，就會感慨怎么都建區(qū)一年半了，還有這么多城中村遍布？反而是到了藍色硅谷，會說這邊很有新面貌，盡管人氣不足。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]即墨區(qū)目前總?cè)丝诔^120萬人，大多還是住在農(nóng)村，中心城區(qū)平房也不少。領(lǐng)導(dǎo)們面對此狀況，顯然也很著急，否則他們就不會在改區(qū)半年，就簽署十幾個投資大協(xié)議。這些協(xié)議規(guī)模巨大，數(shù)量驚人。但是，也因為此，執(zhí)行和落地階段操作難度大，所以大都是進展緩慢，再無下文。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如即墨環(huán)德未來城項目由德國圖赫集團旗下的環(huán)德集團負(fù)責(zé)開發(fā),項目將于2021年前在即墨投資達800億元，打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之源。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如即墨鰲山灣未來城管委與國投萬和、深圳天禧成功簽約的國際繽紛小鎮(zhèn)。計劃總投資260億元，開發(fā)時間為10年，項目建成后將實現(xiàn)旅游年新增200多萬人次,帶動GDP1000億元，總帶動就業(yè)11萬人。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如落戶鰲山灣區(qū)域的即墨金港汽車文化小鎮(zhèn)項目，總投資100億元。計劃利用3至5年時間，建設(shè)鮮明特色的汽車文化小鎮(zhèn)。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如即墨通濟新經(jīng)濟區(qū)與奧園集團簽約，共同打造“奧園體育小鎮(zhèn)”，體育小鎮(zhèn)項目總占地面積共約6000畝，以體育運動為核心,文化休閑為主線,打造集運動、休閑、娛樂、旅游、購物、商業(yè)居住于一體的體育社區(qū)綜合體。[b]至今未見動作 。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如海爾集團將投資300億元，將即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮(zhèn)打造成總占地13500畝的涵蓋體育賽事、全民健身、教育培訓(xùn)、演藝、養(yǎng)老大健康、全域旅游等多個業(yè)務(wù)板塊世界級體育運動休閑項目。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如即墨卓越時光旅游服務(wù)綜合體項目擬選址通濟街道，計劃打造即墨城西以馬山自然保護區(qū)為依托的旅游服務(wù)綜合體。項目面積450畝，總建筑面積70萬平方米，總投資80億元。 [b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如即墨區(qū)人民政府與中國葛洲壩集團、青島城投集團三方合作共建的宋化泉環(huán)湖創(chuàng)想新城項目。 其中核心啟動區(qū)約10平方公里 。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000]比如陽光城與即墨區(qū)通濟街道簽訂了《中國·童裝小鎮(zhèn)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及片區(qū)城市開發(fā)框架協(xié)議》，就城市片區(qū)開發(fā)達成戰(zhàn)略合作。雙方將共同建設(shè)中國·童裝小鎮(zhèn)及就周邊約6000畝片區(qū)。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
[size=4][color=#000000] [/color][/size][color=#000000]二師兄是到處忽悠啊[/color]
[size=4][color=#000000]比如即墨區(qū)積極引進了“豬八戒網(wǎng)山東區(qū)域總部”和“八戒小鎮(zhèn)”、[b]至今沒有新消息，[/b]最近聽說在日照奠基了，這和去了萊陽的恒大童世界難道是一個路子？[/color][/size]
[size=4][color=#000000]積極引進總建面60萬平的新城吾悅廣場已經(jīng)沒了，城西的世茂商業(yè)大項目也沒了，積極引進藍谷金獅廣場，積極引進紅星美凱龍綜合體項目等等，[b]至今沒有新消息。[/b][/color][/size]
[size=4][b][color=#000000] [/size][/b][/color]
[size=4][color=#000000]唯一一個大規(guī)模展開的招商項目只有[b]青島北都心、即墨南大門定位的央企金茂的國際智慧城項目，該盤占地1300畝，總投資180億，準(zhǔn)備讓即墨南部改頭換面。[/b][/color][/size]
[img]https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/Qazr7gvsLANElBHnXOKwoDQ04awdIeOicsF64Hjxrb8jT26iarDJtS0zpibxenBOtSe7RKpnlphBkcFrQ9Rg7mOrA/640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1[/img]
[size=4][color=#000000]目前金茂的指揮部已經(jīng)安營扎寨，土地招拍掛已經(jīng)完成，整體規(guī)劃已經(jīng)亮相，推進速度和南邊一路之隔的城陽有一拼——城陽正在積極向北推進，眾多地產(chǎn)巨頭包括融創(chuàng)、綠地等加持之下，已經(jīng)推進到北邊界。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]在這樣的對比速度之下，金茂國際智慧城算是給即墨區(qū)扳回一局，讓這邊也有一個迎接城陽人民的南大門，也有一個未來吸引北城陽人民過來消費的新綜合體，所以，這個項目任重道遠(yuǎn)。[/color][/size]
[size=4][color=#000000]在今年即墨樓市相對寂寞的局面下，尤其城南樓市更加一枝獨秀的局面下，金茂如何下好這盤大棋，確實還是比較考驗功夫的。如何在綜合體作用前期無法顯現(xiàn)的前提下，把市場迅速激活，把城陽眾家大鱷比下去，確實考驗金茂的總體操作實力。[/color][/size]
[size=4][b][color=#000000] [/size][/b][/color]
[size=4][color=#000000]開發(fā)商壓力越大，購房者越有機會。四年前的首次開盤的才5600均價的中歐國際城不就是如此么？[/color][/size]
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