Post By：2021/11/9 10:53:11
前段時間青島維多利亞灣樓盤因為46%的公攤弄出了很多的新聞，很多買房者都對這個高公攤十分震驚。其實，維多利亞灣高公攤的原因主要是因為超高層的墻體太厚。
我們作為吃瓜觀眾，也沒有必要去唏噓維多利亞灣業(yè)主的窘境，因為我們自己的房子“公攤”也不低。毫不客氣的說，[color=#007AAA][b]你買一個高層[/color]100平的房子，合同上說公攤只有27%，實際使用面積可能只有60平[/b]，而且這是一個合規(guī)現(xiàn)象。
你要不信的話，就回家自己量一量。
今天，我來給大家解讀一下這被“偷走”的面積究竟在哪。
[color=#AB1942][b]01 名詞解釋[/color][/b]
關于房屋面積的計算方法，國家有《房產測量規(guī)范》（GB/T17986），青島有《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》《青島市房改公有住房出售建筑面積計算規(guī)則》，里面說得都很明白。
為了方便大家理解，我先列舉幾個名詞。
[color=#007AAA][b]建筑面積[/color][/b]，就是你房產證上的面積，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積。
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[color=#007AAA][b]公攤面積[/color][/b]：就是你房子分攤的公用建筑面積，一般購房合同中都會寫明。
[color=#007AAA][b]套內建筑面積[/color][/b]：建筑面積-公攤面積就是套內建筑面積，這也是我們平常說的自己家的有效面積，或者說是得房率。但實際上，你真正的有效面積或得房率遠沒有那么大。另一個公式是，套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積。
[color=#007AAA][b]套內使用面積[/color][/b]：這才是我們能真正用到、看到的面積，就是扣除墻體、公攤后你家可以自己使用的面積，也就是臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
[color=#007AAA][b]套內墻體面積[/color][/b]：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積，有共用墻和非共用墻兩種。套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按其水平投影面積一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體按其水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。 一句話來說就是，外墻、你與鄰居之間的共有墻按一半計入套內墻體面積，內墻全部計入。
[color=#007AAA][b]套內陽臺建筑面積[/color][/b]：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
[color=#AB1942][b]02 明面上的公攤面積[/color][/b]
所謂明面上的公攤面積就是上面所說的寫入購房合同的公攤，這個在購房合同、房產證上都會注明，明白明白，童叟無欺。
一般來說，普通住宅的公攤比例是：多層8%-15%，小高層10%-20%，高層15%-30%。這個公攤比例是怎么來的呢？
根據(jù)《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》的規(guī)定，[color=#007AAA][b]房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。[/color][/b]共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
這段話的意思是說，公攤是以樓棟為單位的，[color=#007AAA][b]一棟樓上所有的房子都是同一個公攤比例[/color][/b]。以前經常有人說小區(qū)門衛(wèi)、物業(yè)辦公房子也計入業(yè)主的公攤，這是不對的。要是你們小區(qū)這樣干了，你們就可以去投訴了。
這樣，就能得到公攤面積的計算公式：[color=#007AAA][b]公攤面積[/color]=全幢建筑面積-全幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間-為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等[/b]。公攤比例就是：公攤比例=公攤面積/全幢建筑面積。
公攤面積由以下兩部分組成：
1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。
2.套（單元）與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的水平投影面積一半的建筑面積。 這句話的意思是，[color=#007AAA][b]一般住宅外墻的一半計入公攤面積[/color][/b][b]。[/b]
[color=#AB1942][b]03 隱形的“分攤面積”[/color][/b]
記得買的第一套新房交房時，我收房后的第一件事就是拿尺子量了量室內面積，把臥室、客廳、廁所、廚房等功能間的面積相加后，我驚呆了：91平的建筑面積，只量出了57平的有效面積。
我那套房子的公攤比例是24.75%，扣除公攤后應該是68.5平，那么這剩下的11.5平哪去了？按照57平的有效面積，這公攤不得是37%？
我找了干建筑的同學問了下，他給我說這是正�，F(xiàn)象，這被“偷走”的11.5平是套內墻體面積。
上面說了，[color=#007AAA][b]外墻的一半是計入公攤面積的，那么外墻的另一半、[/color] 與鄰居共用墻體的一半、室內所有的墻體就得計入套內墻體面積了，也就是計入[/b][b]套內建筑面積。[/b]
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這部分的面積具體有多大呢？
我們來計算一下。一般外墻厚370mm，內墻承重墻240mm，內墻非承重墻120mm（但和承重墻屬于同一面墻體的也是240mm），量量你家的墻體長度，就能大體知道套內墻體面積了。
還有一個簡單的方法，青島大部分區(qū)域的暖氣是按照套內使用面積計費的，[color=#007AAA][b]你用今年的暖氣費除以[/color]30.4就能得到你家的套內使用面積[/b]。建筑面積-公攤面積-套內使用面積就是你家的套內墻體面積了。
我想，每一個計算清楚套內使用面積的人都會特別驚訝，從來沒有想到自家的使用面積會這么小。
寫這篇文章之前，我讓一些朋友計算了自家的房屋面積，[color=#007AAA][b]扣除公攤和墻體面積后，高層的得房率（按套內使用面積）普遍在[/color]70-55%之間，多層在75-65%之間[/b]。套內墻體面積多在8-20%之間，房子越小、功能間越多，套內墻體面積占比越大。
兩個具體的例子是，一個朋友家是高層110平的套三，公攤比例27%，套內墻體面積13.6%，得房率（按套內使用面積）59.4%；另一個是2000年75平的多層，公攤10%，套內墻體面積15%，得房率75%。
