Post By：2025/8/14 15:34:53
據(jù)公開(kāi)報(bào)道，近日，福建福州倉(cāng)山區(qū)某小區(qū)地下車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題引發(fā)糾紛，部分業(yè)主以堵門(mén)方式表達(dá)訴求，導(dǎo)致公共秩序混亂。該小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)出入口一度堵車(chē)近9小時(shí)。
原來(lái)，該小區(qū)原先免費(fèi)的車(chē)位，突然在7月1日開(kāi)始收費(fèi)，包月350元/月（車(chē)位租金280元+70元管理費(fèi)）或按實(shí)時(shí)收費(fèi)封頂20元/天，這讓不少未買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主一時(shí)間難以接受。
《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪及查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)都曾因停車(chē)費(fèi)變更問(wèn)題發(fā)生過(guò)糾紛。有業(yè)主質(zhì)疑，“小區(qū)停車(chē)費(fèi)定價(jià)有標(biāo)準(zhǔn)嗎”“物業(yè)公司調(diào)整停車(chē)費(fèi)不經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，發(fā)個(gè)通知說(shuō)改就改，合法嗎”？
廣東深圳某小區(qū)業(yè)主郝先生表示，近年來(lái)他們小區(qū)停車(chē)費(fèi)每年都會(huì)上漲。今年7月，已經(jīng)從之前的100多元/月上漲到300元/月。他們向物業(yè)公司詢問(wèn)漲價(jià)原因，對(duì)方的回復(fù)一直都是“因?yàn)楣芾沓杀旧仙�，所以價(jià)格不得不上漲”。
“物業(yè)公司說(shuō)小區(qū)停車(chē)漲價(jià)合理合法，但每次都是漲完價(jià)后貼了通知我們才知道，這是不是不符合要求？”郝先生說(shuō)。
因小區(qū)停車(chē)費(fèi)突然翻了一倍，也沒(méi)有給業(yè)主任何理由，四川成都某小區(qū)的王女士于今年8月4日通過(guò)12345反映“物業(yè)公司隨意漲價(jià)停車(chē)費(fèi)”的問(wèn)題。3天后，區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局表示，小區(qū)停車(chē)收費(fèi)屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范疇，經(jīng)營(yíng)者有自主定價(jià)權(quán)，且現(xiàn)場(chǎng)已公示價(jià)格。雙方發(fā)生停車(chē)收費(fèi)矛盾糾紛，可向?qū)俚亟值�、社區(qū)申請(qǐng)搭建平臺(tái)調(diào)解，也可向人民法院起訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。
據(jù)報(bào)道，前不久，北京豐臺(tái)某小區(qū)有業(yè)主收到物業(yè)公司最新通知，因不接受新的停車(chē)費(fèi)漲價(jià)方案，其承租多年的車(chē)位已被轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主。原來(lái)，2023年底，物業(yè)公司突然針對(duì)小區(qū)內(nèi)120余個(gè)車(chē)位發(fā)布新的收費(fèi)方案，包括長(zhǎng)租和短租兩種方式。針對(duì)短租，地庫(kù)架空層車(chē)位由原本的每月每個(gè)450元上漲至950元，半露天車(chē)位由每月每個(gè)150元上漲至700元。當(dāng)時(shí)，多名業(yè)主據(jù)理力爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)多方協(xié)商后物業(yè)公司代表承諾價(jià)格不變。然而，今年物業(yè)公司再次通知說(shuō)要漲價(jià)。
目前，小區(qū)40余名業(yè)主正計(jì)劃通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)以及訴訟等方式，厘清120余個(gè)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，同時(shí)也對(duì)物業(yè)公司單方面漲價(jià)行為進(jìn)行抵制。
記者注意到，一些小區(qū)停車(chē)費(fèi)大幅上漲甚至高達(dá)三四倍，多是物業(yè)公司一紙通知公示漲價(jià)。
小區(qū)停車(chē)費(fèi)價(jià)格到底應(yīng)由誰(shuí)來(lái)決定？
北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域“總對(duì)總”訴調(diào)對(duì)接調(diào)解員陳思介紹，小區(qū)停車(chē)費(fèi)定價(jià)權(quán)因產(chǎn)權(quán)不同而有區(qū)別。業(yè)主共有車(chē)位，如小區(qū)地面停車(chē)位，占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，定價(jià)權(quán)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)行使，物業(yè)公司無(wú)權(quán)單方面決定。若物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)，侵害業(yè)主共有權(quán)。開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人所有車(chē)位，如地下車(chē)庫(kù)，可由產(chǎn)權(quán)人自主定價(jià)，但需遵循“合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)”原則，且不得損害業(yè)主合法權(quán)益。
“原則上實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，無(wú)統(tǒng)一最高限價(jià)，但部分省市保留政府指導(dǎo)價(jià)，超指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)無(wú)效。如北京需要參照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行相關(guān)定價(jià)和車(chē)位管理，超出指導(dǎo)價(jià)最高限的收費(fèi)無(wú)效，有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行查處�！标愃颊f(shuō)。
在陳思看來(lái)，停車(chē)費(fèi)規(guī)則需遵循“合理、公開(kāi)、與服務(wù)水平相適應(yīng)”原則。目前來(lái)看，漲價(jià)的合理原因包括成本驅(qū)動(dòng)（人力、設(shè)施維護(hù)）和服務(wù)增值（新增服務(wù)、補(bǔ)足低價(jià)）兩類。首先是成本驅(qū)動(dòng)型漲價(jià)，人力成本上升，如物業(yè)安保人員工資、社保繳納標(biāo)準(zhǔn)提高等因素；設(shè)施維護(hù)升級(jí)，如停車(chē)場(chǎng)照明、消防系統(tǒng)改造、充電樁增設(shè)等情況。其次是服務(wù)增值型調(diào)價(jià)，如新增24小時(shí)專人值守、充電服務(wù)等項(xiàng)目；原收費(fèi)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)，或因稅費(fèi)政策變更導(dǎo)致綜合成本上升（補(bǔ)足歷史低價(jià)）。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎認(rèn)為，變更停車(chē)費(fèi)，對(duì)于有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)2/3以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的雙過(guò)半業(yè)主同意，物業(yè)公司單方漲價(jià)無(wú)效。業(yè)主可向住建委舉報(bào)程序違法，向物價(jià)管理部門(mén)舉報(bào)超政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)，情況嚴(yán)重的可以以侵害業(yè)主共有權(quán)等為由提起訴訟。未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，停車(chē)費(fèi)變更應(yīng)由物業(yè)公司與已入住業(yè)主協(xié)商決定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，提前公示，不能單方面決定。
記者注意到，同一小區(qū)，停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同的情況也時(shí)有發(fā)生。
今年7月30日，在沒(méi)有任何通知的情況下，北京朝陽(yáng)某小區(qū)針對(duì)外來(lái)臨時(shí)車(chē)輛停車(chē)費(fèi)用大幅上漲，從原先的1元/2小時(shí)變?yōu)?.5元/15分鐘。
今年6月30日，廣西柳州某小區(qū)調(diào)整停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)業(yè)主車(chē)輛露天停車(chē)場(chǎng)免費(fèi)停放，租戶車(chē)輛、臨時(shí)車(chē)輛掃碼交費(fèi)或按月收�。短焱＼�(chē)費(fèi)100元/月），地下停車(chē)業(yè)主80元/月，其他車(chē)輛150元/月�！半m然差別不大，且每月收費(fèi)并不貴，但業(yè)主和我們都沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，為什么停車(chē)費(fèi)會(huì)不一樣�！庇凶鈶舯硎举|(zhì)疑。
有物業(yè)公司工作人員告訴記者，停車(chē)從免費(fèi)變收費(fèi)或者收費(fèi)漲價(jià)，一大原因是為了避免外來(lái)車(chē)輛擠占車(chē)位。
在北京瀛和律師事務(wù)所律師楊�？磥�(lái)，同一個(gè)小區(qū)停車(chē)位因建設(shè)成本、位置、面積大小、租賃時(shí)長(zhǎng)等不同，是可以存在不同的停車(chē)費(fèi)規(guī)則的。
在陳思看來(lái)，小區(qū)公共停車(chē)位對(duì)業(yè)主與非業(yè)主使用人實(shí)行差別對(duì)待具有正當(dāng)性，其核心目的是保障業(yè)主優(yōu)先使用權(quán)。為遏制占用現(xiàn)象、提高周轉(zhuǎn)效率、保障小區(qū)安全秩序、維護(hù)業(yè)主權(quán)益，小區(qū)物業(yè)公司有權(quán)在政府指導(dǎo)價(jià)及公示規(guī)則內(nèi)，對(duì)外來(lái)車(chē)輛設(shè)定更高臨停價(jià)或按小時(shí)計(jì)費(fèi)。為公平分配稀缺資源，可對(duì)小區(qū)內(nèi)部車(chē)輛進(jìn)行首輛與多輛、業(yè)主與非業(yè)主的劃分，實(shí)行階梯或差別收費(fèi)，但自治規(guī)則需平等適用于全體業(yè)主并依法公示。
受訪專家認(rèn)為，停車(chē)費(fèi)涉及業(yè)主核心利益，需通過(guò)“多方參與、流程合規(guī)、信息透明”的機(jī)制達(dá)成共識(shí)。
楊海說(shuō)，要建立常態(tài)化溝通渠道，保障業(yè)主知情權(quán)。建議調(diào)價(jià)方提前公示成本與理由，比如近年停車(chē)管理的成本明細(xì)、對(duì)比人工、維護(hù)、能耗等管理成本增長(zhǎng)幅度、漲價(jià)后的費(fèi)用是否用于設(shè)施升級(jí)、與周邊小區(qū)的價(jià)格對(duì)比表等，讓業(yè)主了解“為何漲、漲多少合理”。同時(shí)召開(kāi)專項(xiàng)協(xié)商會(huì)議。由調(diào)價(jià)方組織業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商等召開(kāi)會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)解答業(yè)主疑問(wèn)，對(duì)漲價(jià)方案進(jìn)行討論。
陳思提議，政府層面而言，應(yīng)當(dāng)完善指導(dǎo)價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)成本、供需優(yōu)化價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；推動(dòng)立法明確“成本透明、質(zhì)價(jià)相符、市場(chǎng)協(xié)商、共治監(jiān)督”原則，強(qiáng)制公開(kāi)定價(jià)全流程，建立“業(yè)主表決—政府備案—社會(huì)監(jiān)督”閉環(huán)管理體系。
翟業(yè)虎建議，應(yīng)強(qiáng)化業(yè)委會(huì)的“橋梁”作用，業(yè)委會(huì)作為業(yè)主代表，應(yīng)通過(guò)問(wèn)卷、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研等形式主動(dòng)收集業(yè)主意見(jiàn)，梳理核心訴求，再與物業(yè)公司協(xié)商。必要時(shí)可以引入第三方審核管理成本真實(shí)性，避免虛構(gòu)成本。談判結(jié)果需向全體業(yè)主公示，接受監(jiān)督。
