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文/巴九靈 （微信公眾號：吳曉波頻道）
上周，小巴吐槽了自己冒雨早起去排隊買房的事，后臺的討論好熱烈。于是，今天小巴決定加班加點，給大家好好說說“全款買房”這件事。

前段時間，小巴一位朋友也想買新房，已經準備好了七成首付的錢，臨到結果，被全款付清的購房者給擠掉了。她說起接到消息的時候心情真是復雜，好不容易砸鍋賣鐵湊齊了首付，結果提著錢卻買不了房子。
這種全款買房的新聞，到今年越來越多了，我們不能說每個城市的所有樓盤都是如此，但至少，不少城市都已經出現了這樣的案例。

在成都，有一個新樓盤開盤現場，已經到了防暴安保全程站崗的程度。你進銷售中心的大門，需要先把銀行賬戶的證明給他們看看，你得有230萬以上（確保全款）的現金，才讓進。即便這樣苛刻的條件，356套房子，也來了750位購房者搖號。
在廣州，一個可以看到江景的新盤，僅僅想看看樣板間，你要先付一筆錢20萬誠意登記費，確認想買的，也需要是全款。
還有武漢、南京、廈門、合肥等等，反正你只要去搜搜，總能找到類似的新聞。

小巴一直以來都認為，買房子，還是應該適當加一點杠桿，放大財富效應�，F在很多新樓盤，卻非要付全款才讓買，即便如此，還是供不應求。那些全款買房的人，他們到底怎么想的？
其實道理也簡單，因為“相對便宜”。
按照規(guī)定，新房市場上，新樓盤入市的價格是有最高指導價的，要開盤可以，最高一平米只能賣這么多，不能再多了，這是新盤的價格天花板。在一個城市樓市大熱的時候，這個指導價，其實是政府幫著買房的人“砍價”，往往低于供需平衡所能達到的均衡價格。

在不少一二線城市，一套房子全款幾百萬，畢竟是大多數人在短時間內力所不及的。這時候，我們會看到另外一種奇怪的現象，二手房比新房還要貴。一般來說，在其他條件基本接近的情況下，新的東西總比舊的好。考慮到中國人買房子，還存在一種情結：希望第一次買的房子是全新的，一二手房的價格倒掛更顯得特別突兀。
那些全款樓盤的附近，我們去跑一跑，一個新盤附近圍著一圈二手房，就新房價格低，邊上二手房價格比它高的例子，肯定不少見。
沒辦法，買房看的是兩個支付能力，支付首付的能力，以及支付每月貸款的能力。前者的競爭，在“全款”的要求下，被提到了最高。后者的競爭，則在二手房的市場上。最后，兩個市場達到購買力的均衡點。

中國的樓市，兩年多下來，大部分二線城市，差不多全城各個板塊，所有地段的房子，價格都輪著漲了一遍，從整個城市看兩年漲幅超過30%，而部分區(qū)位漲價超過一倍的，也不在少數。
購房者還貸的能力，在一次次價格的提升過程中，經受考驗。

影響新房和二手房價格倒掛的因素，還有第三點，即土地價格。
就在小巴辦公室的附近，二手房的價格兩年前是每平米2萬，后來一直漲一直漲，上半年，到了3萬多。而兩公里開外，新開的樓盤，地段類似，叫價也是3萬出頭。
9月份，附近拍出了一塊地，光成交樓面價就達到了3萬6，這意味著，算上后期的各類成本，開發(fā)商兩年之后開出的新盤，僅僅保本售價就需要接近5萬。于是，周圍二手房的一下子又漲了一大波，現在，你要找一套叫價4萬以下的房子，怕是不容易了。而那個3萬的樓盤，卻也只能維持這個價格。
注：樓面價=土地出讓價格/該地塊允許的最大建筑面積，我們可以把它作為一套房子的土地成本價。
預測售價=地價 建設成本 財稅管理費用 企業(yè)所得稅 預期利潤。

有的時候，我們都不得不糾結，到底是房價決定地價，還是地價決定房價？
最直觀的感受往往告訴我們，是成本決定了價格，一塊拍賣土地的樓面價，往往會將周圍房價的價格推高。而在經濟學的理論中，價格是由供求關系，而不是成本決定的，這樣說來，顯然是房價——確切地說，是房價背后的需求，決定了地價。
如果我們看看過去三年各個城市的土地出讓金，會更加清楚。不管是作為一個整體，還是作為其中的個體，二線城市2016年的土地出讓金，都出現了大幅度的增長。其中的熱門城市，這一年的住宅土地收入接近甚至超過2014和2015兩年之和。
這一增長，不是來自于出讓土地面積的增加。事實上，這三年二線城市的住宅用地，不論是建設用地面積、建筑規(guī)劃面積還是出讓土地宗數，基本維持在同一水平上。
換言之，土地出讓金的增長，來自于單價。而單價的提升，則來自于對未來的預期。
熱門二線城市住宅土地出讓收入（億）
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數據來源：中國指數研究院
中國的房價，在過去的20年中，一直是一條向上的曲線，圍繞在這條曲線的的上下，每隔三四年就有一輪小的波動周期，這個周期，即是市場周期，也是調控周期。
在市場表現偏離這條線的時候，有形之手會將它往回拉。當它太熱了，就來一個變相的“漲停板”，減少參與交易的人，到最后成為一個“沒有交易就沒有傷害”的市場。當它太冷了，一條一條的刺激政策，又會把這個市場催熱。
不論是全款買房、一二手房的價格倒掛，還是面粉貴于面包的奇特景象，都是這個大框架之下的局部特點。
不過，歸根到底，有形之手也只能順著無形之手的大勢。畢竟，在一個邊遠的三四線城市，恐怕調控再有力，也沒辦法把房價持續(xù)維持在這些熱點城市的水平上，也多賣不了多少的土地。