房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人空間

7月9日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布全國(guó)及主要城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的研究成果，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)明顯，3月份開始，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)止跌回升，6月份，房?jī)r(jià)上漲的城市多達(dá)28個(gè)。
    可以說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲樓市回暖已經(jīng)全面展開，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)仍會(huì)上升，個(gè)別城市可能會(huì)較快增長(zhǎng)。雖然估計(jì)房?jī)r(jià)到2010年可能會(huì)降，但是我仍堅(jiān)信今年下半年房?jī)r(jià)會(huì)漲。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲具備很多因素，盡管許多并不正常。
    一、樓市回暖是眾望所歸
    任何一個(gè)樓市參與者都希望中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展，不管是唱空還是唱漲者都希望中國(guó)樓市好，樓市慘淡自然也不是眾人想看到的，之所以派系紛爭(zhēng)是因?yàn)樗麄儗?duì)樓市未來(lái)的預(yù)期有誤差，一是比較保守，一是比較盲目樂(lè)觀。一是眼光遠(yuǎn)見，一是眼光短淺。
    所以樓市經(jīng)過(guò)寒冬，都期待得到理性回歸，希望樓市能夠回暖，但是時(shí)機(jī)是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房?jī)r(jià)漲跌的沉浮。
    包括全國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖包括各種力量的綜合都為樓市回暖創(chuàng)造了精神動(dòng)力和智力支持。
    二、大環(huán)境為開發(fā)商卸掉了物質(zhì)和精神枷鎖
    實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該感謝金融危機(jī)，如果沒(méi)有金融危機(jī)樓市或許不會(huì)這么快復(fù)蘇。不管政府針對(duì)樓市的各種政策是有意還是無(wú)意，總之2008年9月16日，央行最終決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這是央行六年來(lái)首次降息，并在之后的短時(shí)間內(nèi)連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商，之所以開發(fā)商有今天那么大的口氣就是來(lái)自政策帶給他們的信心，讓他們不再有資金緊張的后顧之憂。這就為他們戰(zhàn)勝購(gòu)房者的觀望態(tài)勢(shì)贏得了一個(gè)先機(jī)。
    三、政策上的利好也刺激了購(gòu)房者剛需釋放
    08年由于大部分有剛性需求的購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉(zhuǎn)的情況下，許多有購(gòu)買能力又的確有購(gòu)房需求的人擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，都選擇了入市購(gòu)房。這一行為也必然會(huì)帶動(dòng)一些觀望的購(gòu)房者恐慌情緒，從而形成循環(huán)式的效應(yīng)。特別是08年樓市出臺(tái)的各種利好政策，加上開發(fā)商一些積極手段的引導(dǎo)下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，一些項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷，尤其是那些性價(jià)比較高的自住為主的中小戶型項(xiàng)目，取得了非常好的銷售成績(jī)，銷量的攀升支撐了價(jià)格的上漲。
    四、開發(fā)商反彈式的報(bào)復(fù)
    不可否認(rèn)，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系的影響，但是在一定程度上是購(gòu)房者和開發(fā)商之間一個(gè)心理博弈的結(jié)果。開發(fā)商被壓抑的情緒也需要釋放，在樓市剛剛有所好轉(zhuǎn)的時(shí)候，他們看到的只是在過(guò)去的一年里有多窩囊，曾經(jīng)不可一世的他們?yōu)榱藢⒎孔淤u掉不至于砸在手里精心的設(shè)計(jì)搭著促銷的環(huán)節(jié)，盡管如此仍不能得到購(gòu)房者的理解。
    于是為了加以報(bào)復(fù)，特別是當(dāng)看到有開發(fā)商提價(jià)時(shí)，自己不提豈不掉價(jià)？許多開發(fā)商就紛紛盲目提價(jià)，其實(shí)并沒(méi)有過(guò)多的考慮市場(chǎng)需求的關(guān)系。
    房子掌握在開發(fā)商手里，價(jià)格也在他們的掌握之中，至于能漲到何時(shí)就不是他們說(shuō)了算了。
    五、投資客炒房團(tuán)又卷土重來(lái)
    投資科炒房團(tuán)看到樓市有上漲的趨勢(shì)，他們自然不會(huì)放過(guò)這么一個(gè)機(jī)會(huì)。在通脹預(yù)期下，房產(chǎn)自然是最能保值增值的產(chǎn)品，紛紛入市搶盤。特別是中國(guó)房地產(chǎn)之于其他國(guó)家相對(duì)穩(wěn)定，因此也吸引了一些外資的介入。不過(guò)一面讓開發(fā)商漲價(jià)信心十足，一面也讓許多購(gòu)房需求者望而卻步。事實(shí)上，泡沫又起，在房市逐漸回暖的同時(shí)又將樓市推入另一個(gè)深淵。
    六、地價(jià)推高房?jī)r(jià)的事實(shí)不容回避
    雖然我不承認(rèn)房?jī)r(jià)單純由地價(jià)決定，但是我們也不得不承認(rèn)高地價(jià)助長(zhǎng)了高房?jī)r(jià)。隨著全國(guó)各地一塊塊地王的誕生，房?jī)r(jià)想不漲都難。房?jī)r(jià)隨著地價(jià)上漲而上漲，地價(jià)反過(guò)來(lái)又抬高房?jī)r(jià)已成為地產(chǎn)界的一個(gè)慣例，當(dāng)一個(gè)區(qū)域樓面地價(jià)達(dá)到或超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平時(shí)，從開發(fā)商盈利的角度來(lái)看，必然會(huì)引發(fā)周邊房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲一段時(shí)間后，該區(qū)域的房?jī)r(jià)又將超過(guò)地價(jià)，房?jī)r(jià)地價(jià)互動(dòng)上漲，導(dǎo)演了一處“雞生蛋還是蛋生雞”的游戲。不過(guò)在這樣的游戲規(guī)則下必然導(dǎo)致樓市泡沫。
    七、開發(fā)商必須趕在政策出臺(tái)以前大幅漲價(jià)
    今年下半年究竟會(huì)出臺(tái)什么樣的政策，誰(shuí)都不好說(shuō)。但是據(jù)猜測(cè)，下半年出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的政策最有望出臺(tái)。因此，開發(fā)商一定會(huì)在此之前做好未雨綢繆的準(zhǔn)備。一些開發(fā)商甚至?xí)�想，此時(shí)不多賺點(diǎn)日后就沒(méi)有機(jī)會(huì)了，所以趕緊趁政策出臺(tái)之前先把房?jī)r(jià)漲上去。可誰(shuí)知他們沒(méi)有想到房?jī)r(jià)是會(huì)上去，可成交量也會(huì)上去嗎？
    八、購(gòu)房者買漲不買跌的心理還會(huì)作怪
    事實(shí)上，現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)又起來(lái)了，不管它能持續(xù)多久，總之，業(yè)內(nèi)包括老百姓都看到了房?jī)r(jià)的確是在上漲，開發(fā)商也有了信心，并且有些開發(fā)商也開始重蹈覆轍，捂盤惜售。甚至有些開發(fā)商見手下的樓賣得快了還會(huì)批評(píng)銷售人員。盡管一些購(gòu)房者越來(lái)越理性，越來(lái)越成熟，但仍有不少人還是相信買漲不買跌的道理，因此今年下半年仍將有不少購(gòu)房者為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。
    九、地方政府還有不少“許宗衡”
    盡管現(xiàn)在的一些地方政府似乎要與開發(fā)商劃清界限，當(dāng)然也不能否認(rèn)的確有些地方政府部門已經(jīng)有了清醒認(rèn)識(shí)，但是總歸有一些地方政府部門和原深圳市長(zhǎng)許宗衡一樣會(huì)上一套背后一套。雖然也一面為了安撫民眾表示力控房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，另一方面卻又為高房?jī)r(jià)托市。有了這樣的后臺(tái)，房?jī)r(jià)想降自然很難，所以只要不嚴(yán)厲追究地方政府和開發(fā)商的利益關(guān)系，房?jī)r(jià)上漲的可能性就很大。
    十、房?jī)r(jià)下跌前的回光返照
    開發(fā)商為什么急于想將房?jī)r(jià)漲上去，一面是為了對(duì)前期樓市寒冬的快速抽離，另一面是對(duì)未來(lái)樓市的信心不足。雖然表面上他們顯得非常自信，其實(shí)恰恰驗(yàn)證了對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的恐慌心理。可人為地對(duì)市場(chǎng)過(guò)多的提前透支必然會(huì)遭到大自然規(guī)律的報(bào)復(fù)。
    所以在樓市回歸理性房?jī)r(jià)回歸合理前，房?jī)r(jià)必然會(huì)像回光返照一樣有一個(gè)瞬間的快速上漲。