退守萬(wàn)元線(xiàn)的即墨藍(lán)谷，會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)乳山？

NO. 1｜壹

周一，走出地鐵站后，看到有開(kāi)發(fā)商的小蜜蜂依舊頑強(qiáng)地堵在汽車(chē)東站出口處發(fā)傳單。從上周開(kāi)始，這家本土開(kāi)發(fā)商就加大了在汽車(chē)東站周邊的拓客力度。

但是，有用嗎？

突然，想到了最近炒得很熱的乳山海景房的報(bào)道。不少業(yè)內(nèi)人說(shuō)，說(shuō)是海景房最低跌到了1600元/平方米。我們不能只從一個(gè)數(shù)字上去分析、對(duì)比市場(chǎng)。全面的復(fù)盤(pán)，我們才能更清晰的認(rèn)識(shí)海景房，認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)。

那是樓市最火的2018年，青島的房?jī)r(jià)沖到了最高點(diǎn)，許多開(kāi)發(fā)商此時(shí)都已經(jīng)封盤(pán)待漲。青島東的那個(gè)大盤(pán)已經(jīng)賣(mài)瘋了，旁邊的爛尾樓都短暫的粉飾一新，接待來(lái)自青島的看房團(tuán)。

一個(gè)原本做老年理療儀的哥們，組了一個(gè)去青島東的東的團(tuán)。實(shí)話(huà)說(shuō)真是大開(kāi)眼界。首先說(shuō)賣(mài)相，很多樓盤(pán)不但是現(xiàn)房銷(xiāo)售，而且單看環(huán)境比青島要好。不僅僅是觀海聽(tīng)濤的純海景房，而且許多項(xiàng)目前方還有黑松林，這天然氧吧的優(yōu)勢(shì)，可以秒殺不少連海都看不到的樓盤(pán)。

論畫(huà)餅，小城新區(qū)的開(kāi)發(fā)商膽子更大，餅畫(huà)得也更有立體感。樓后面有高鐵實(shí)現(xiàn)京滬直達(dá)；國(guó)內(nèi)一流名校引入，全齡化教育；國(guó)際一流產(chǎn)業(yè)集群的打造，對(duì)接國(guó)字號(hào)戰(zhàn)略。

論接待，買(mǎi)不買(mǎi)房都是朋友，中午吃的團(tuán)餐比旅游團(tuán)好多了。有魚(yú)有肉有海鮮，膠東人的實(shí)在都體現(xiàn)在這頓飯里。

最后一站是WH一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)級(jí)的樓盤(pán)。前期開(kāi)發(fā)了N多期已經(jīng)交付。作為準(zhǔn)現(xiàn)房交付，感覺(jué)比期房更踏實(shí)。而且，據(jù)渠道商介紹，開(kāi)發(fā)商還有特色管家服務(wù)。你要想吃餃子，花幾塊錢(qián)就能邀請(qǐng)物業(yè)保姆上門(mén)，給年邁的業(yè)主調(diào)餡包餃子。這種吸引銀發(fā)族的點(diǎn)子，是不是很貼心？

最讓我震撼的，還是營(yíng)銷(xiāo)中心。如果說(shuō)把銀行引入是商業(yè)行為，但是辦證窗口也在營(yíng)銷(xiāo)中心，足以見(jiàn)到開(kāi)發(fā)商的人脈。

除了沒(méi)有“青島”這塊城市銘牌以及一些城市級(jí)配套，可以說(shuō)青島東的東的這幾個(gè)盤(pán)，賣(mài)家秀的吸引力都是遠(yuǎn)超藍(lán)谷樓盤(pán)的。

但是，現(xiàn)在他們都涼了，海景房、帶著吃大餐的渠道商、現(xiàn)房交付、現(xiàn)場(chǎng)辦證、傭人式物業(yè)服務(wù)等等都沒(méi)止住房?jī)r(jià)墜落的速度。

藍(lán)谷，會(huì)更好嗎？

NO. 2｜貳

如果是2017、2018年，撤市劃區(qū)和地鐵11號(hào)線(xiàn)等利好釋放，全山東甚至全國(guó)都在買(mǎi)藍(lán)谷。什么要素都沒(méi)空讓你考慮，有房子你搶上就算你本事大。

利好兌現(xiàn)之后，板塊的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)就更加明顯了。一個(gè)北京的朋友，已過(guò)不惑年紀(jì)，現(xiàn)在開(kāi)始謀劃退休后的生活。根據(jù)往日對(duì)膠東的印象，首選了藍(lán)谷，問(wèn)我房?jī)r(jià)和具體意見(jiàn)。我把目前的價(jià)格告訴他，他很興奮，立即找了個(gè)周末來(lái)探盤(pán)。在北京人的印象中，只要有地鐵，地鐵能連上高鐵，這就沒(méi)問(wèn)題。

但是看了倆盤(pán)后，他說(shuō)出了當(dāng)年本山大叔小品里，老外曾經(jīng)說(shuō)得那發(fā)人深省的話(huà)：

拜拜！拜拜！拜拜了！

最后，這個(gè)伙計(jì)在威海主城區(qū)買(mǎi)了一個(gè)新盤(pán)，雖然沒(méi)有地鐵，價(jià)格比藍(lán)谷高了一些。但是起碼周邊有威海最好的醫(yī)院、威海最繁華的商圈，而且肯定有暖氣，有網(wǎng)絡(luò)。

藍(lán)谷大餅畫(huà)到現(xiàn)在，就是沒(méi)有依托地鐵打造哪怕一個(gè)商業(yè)、醫(yī)療都十分完善的區(qū)域。對(duì)于市場(chǎng)上僅剩不多的剛需客戶(hù)吸引不夠，只能靠忽悠些現(xiàn)在還財(cái)迷心竅的投資客買(mǎi)未來(lái)。

這樣，怎么能有未來(lái)呢？

NO. 3｜叁

今年上半年，即墨放量供地，我們通過(guò)克而瑞看一下，這個(gè)數(shù)據(jù)有多恐怖：

個(gè)人覺(jué)得，放量不是最恐怖的，最恐怖的是這種量在下半年放出來(lái)之后，沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)能進(jìn)入正循環(huán)。前不久找做數(shù)據(jù)的朋友拉了一下即墨的成交量，發(fā)現(xiàn)許多樓盤(pán)月成交量也就20多套，該跑量的剛需盤(pán)，賣(mài)出了豪宅的量。

在這種情況下，提高渠道商的傭金這飲鴆止渴的事兒要干，但是降價(jià)也是在所難免。去藍(lán)谷看一下，原本傲嬌要賣(mài)一萬(wàn)六七的盤(pán)，現(xiàn)在都退守了萬(wàn)元線(xiàn)。一些非核心區(qū)的樓盤(pán)，降得則更猛。

房子降價(jià)賣(mài)不動(dòng)，這個(gè)品質(zhì)自然難以保障�，F(xiàn)在藍(lán)谷維權(quán)潮就已經(jīng)此起彼伏。如果給置業(yè)者種下了一個(gè)低質(zhì)住區(qū)的印象……

作為青島的區(qū)市，藍(lán)谷的房子不至于降到地價(jià)以下，但是如果處理不好這些問(wèn)題，未來(lái)十年真得很難很難。