土拍大熱，青島即墨能否再啟樓市陽(yáng)春？

即墨，也曾一度成為過(guò)青島樓市的“掌上明珠”。2018年左右的時(shí)候，即墨的成交量曾一度位居全市前列，房?jī)r(jià)也短期內(nèi)一路走高。

而隨著全國(guó)“房住不炒”的大方向敲定，以及后來(lái)當(dāng)?shù)匾幌盗袩狳c(diǎn)的逐漸降溫，即墨的樓市也趨于冷靜。自2019年以來(lái)，即墨的成交量開(kāi)始逐漸不敵城陽(yáng)、西海岸等近郊城區(qū)。

然而進(jìn)入2020年，即墨樓市似乎又迎來(lái)一些轉(zhuǎn)機(jī)。自2020年開(kāi)年至今不到半年的時(shí)間里，龍湖、榮盛、華僑城、萬(wàn)達(dá)等一眾頭部房企在此間集中出手，瓜分240萬(wàn)方土地，總斥資近120億元。而這些頭部房企的入駐，或?qū)⒔o即墨一年多來(lái)來(lái)低迷的樓市帶來(lái)一些生機(jī)。

5個(gè)月賣(mài)地近500萬(wàn)方

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，即墨上半年共出讓成功67宗地塊，出讓凈用地面積高達(dá)240萬(wàn)㎡，可開(kāi)發(fā)體量493萬(wàn)㎡，成交總金額高達(dá)119億。龍湖、榮盛、中糧、港中旅華僑城、青特、城建、旭輝銀盛泰、青鐵、國(guó)信、中鐵、和達(dá)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等知名房企在這里先后摘地。

其中，以龍湖在此間出手最為密集。在開(kāi)年至今5個(gè)月的時(shí)間里，龍湖在即墨區(qū)曾連續(xù)4次出手，共摘得10宗共計(jì)36萬(wàn)方土地，可開(kāi)發(fā)體量約84萬(wàn)㎡，斥資近20億元；其次為旭輝銀盛泰，在即墨先后出手2次拿下6宗共計(jì)17萬(wàn)方土地，可開(kāi)發(fā)體量約為38萬(wàn)㎡，競(jìng)得總價(jià)達(dá)9.07億元。

從區(qū)域上看，在前五個(gè)月即墨出讓的土地中，藍(lán)谷片區(qū)和主城區(qū)域的土地出讓最多，例如上文提到的龍湖和旭輝銀盛泰所競(jìng)得的地塊大多位于即墨主城，藍(lán)谷地段則多被青島藍(lán)谷管理局平臺(tái)公司競(jìng)得；汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城附近地塊則主要被華僑城等企業(yè)瓜分；另外靈山鎮(zhèn)等熱門(mén)區(qū)域也均有地塊涉及。

“失寵”的即墨

據(jù)青島5月新房成交數(shù)據(jù)，即墨區(qū)上月共銷(xiāo)售商品房973套共計(jì)10.52萬(wàn)平，合計(jì)約13.45億元，銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額僅分別位于全市各區(qū)域排名的第五和第六名。

但在2018年左右的時(shí)候，即墨曾一度連續(xù)多月“霸榜”青島各區(qū)域成交排行。

大約在2018年到2019年年初期間，在青島上合峰會(huì)、撤市劃區(qū)等一系列因素的影響下，即墨曾迎來(lái)過(guò)一波樓市成交的超級(jí)“陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，甚至一度達(dá)到了一“房”難求的地步。

特別是在2018年上半年，即墨樓市迎來(lái)歷史性成交高峰。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，即墨區(qū)共成交新房12009套共計(jì)約135.23萬(wàn)平，以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均在全市所有城區(qū)中排名第二，僅次于西海岸新區(qū)。

2019年的即墨也表現(xiàn)不俗，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2019年即墨區(qū)全年新房成交23645套，成交面積2685249.42㎡，位居全市第二，占比全市總成交量的16%。

而如今即墨的“后繼無(wú)力”，細(xì)究起來(lái)或許有定位、區(qū)位、交通以及配套落后等一系列原因。

上揚(yáng)市場(chǎng)背后的諸多問(wèn)題

首先是定位。目前即墨的定位相對(duì)較多，東部有主打海洋經(jīng)濟(jì)的藍(lán)色硅谷，中部有文化底蘊(yùn)濃厚的通濟(jì)，而西部地區(qū)則主要以服裝和小商品產(chǎn)業(yè)為主。一個(gè)小小的區(qū)級(jí)職能里內(nèi)容納了過(guò)多的“代名詞”，反倒可能損傷了整個(gè)區(qū)域長(zhǎng)期的協(xié)同發(fā)展和一致性。

其次是區(qū)位。即墨地處青島東北部，除了相對(duì)發(fā)展較快的嶗山區(qū)，所接壤的其他地區(qū)如城陽(yáng)、平度、煙臺(tái)，都發(fā)展相對(duì)遲緩。即使目前有藍(lán)色硅谷這樣的相對(duì)高定位的規(guī)劃，卻也很難撬動(dòng)總面積達(dá)1780平方千米的整個(gè)即墨區(qū)。

最后是交通，這是最直接也是最現(xiàn)實(shí)的因素。雖然目前即墨區(qū)有地鐵11號(hào)線(xiàn)，還有濱海大道和青銀、青威、龍青高速，但是除了城陽(yáng)嶗山這些接壤城區(qū)以外，從青島其他主城區(qū)到即墨的路途仍很曲折漫長(zhǎng)，更罔論西海岸新區(qū)乃至更遠(yuǎn)的地方。因此這些也會(huì)成為置業(yè)者放棄即墨的一大重要原因。

另外，近年來(lái)很多轟動(dòng)一時(shí)的配套也無(wú)疾而終。例如華西醫(yī)院，2017年12月16日即墨區(qū)政府曾與四川大學(xué)在青島府新大廈簽署合作框架協(xié)議，宣布將共建即墨東部醫(yī)療中心，一時(shí)間這家“華西醫(yī)院”也成為是該區(qū)域里樓盤(pán)的宣傳重點(diǎn)。

但據(jù)即墨政務(wù)網(wǎng)最新消息，經(jīng)區(qū)衛(wèi)計(jì)局落實(shí)，目前東部醫(yī)療中心具體運(yùn)作事宜由即墨區(qū)人民醫(yī)院參與，正在進(jìn)行中。這樣意味著華西醫(yī)院“告黃”。

還有青島二中藍(lán)谷分校。2018年3月24日，青島二中藍(lán)谷學(xué)校在藍(lán)谷奠基。根據(jù)規(guī)劃，學(xué)校規(guī)模設(shè)初中24個(gè)班，高中24個(gè)班，國(guó)際部10個(gè)班，均實(shí)行小班化教學(xué)。預(yù)計(jì)2019年秋投入使用。若學(xué)校建成，還將在實(shí)驗(yàn)室建設(shè)和課程設(shè)置等方面突出海洋特色。若學(xué)校建成，這也是青島二中第一次邁出青島市區(qū)，在郊區(qū)設(shè)立分校。

但是在2018年12月時(shí)，青島市教育局在做客《民生在線(xiàn)》欄目時(shí)提及此時(shí)，則表示受青島二中因素制約，學(xué)校建設(shè)事宜擱置。

優(yōu)勢(shì)利好也要形成“向心力”

在今年目前為止的青島土拍市場(chǎng)里，即墨是當(dāng)之無(wú)愧的“香餑餑”。在今年4、5月份，即墨都是當(dāng)月青島各區(qū)域土拍成交總面積和總金額的冠軍。兩個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)、華僑城、旭輝銀盛泰、中梁等一眾頭部房企在此跑馬圈地，總成交面積達(dá)223.46萬(wàn)平，總成交金額達(dá)23.05億元。

可見(jiàn)對(duì)于嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們，即墨仍是一塊青島樓市必爭(zhēng)之地。

近年來(lái)即墨是有很多利好落地的：從撤市劃區(qū)，到地鐵11號(hào)線(xiàn)通車(chē)，再到汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城、國(guó)際商貿(mào)城、青島國(guó)際陸港、海洋新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)、濱海生態(tài)科技新城等一系列現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的崛起，而且近期還有綜合保稅區(qū)等一系列全新定位，讓即墨擁有了新身份的加持。

而從樓市角度看，近年來(lái)大量實(shí)力房企挺進(jìn)即墨，恒大、綠城、融創(chuàng)、魯信、海信、天泰等一一系列新盤(pán)崛起。而據(jù)了解6月份即墨也將有約5盤(pán)入市，例如包括金茂智慧國(guó)際城將加推高層；中南樾府將首開(kāi)洋房和小高層；海信盟旺世家二期將首開(kāi)高層、小高層；中冶德賢公館將首開(kāi)小高層；龍湖天奕將首開(kāi)大戶(hù)型高層產(chǎn)品等。

但需要注意的是，樓市發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，必須要區(qū)域定位、規(guī)劃、配套等一系列因素的協(xié)同發(fā)展�？v使上文提到的每一項(xiàng)利好都各自實(shí)力強(qiáng)勁，但如果不能達(dá)到整體的目標(biāo)統(tǒng)一、相互促進(jìn)，則即墨樓市將可能再次經(jīng)歷這些年來(lái)的“起起落落”。比較理想的狀態(tài)，是未來(lái)即墨區(qū)的諸多利好能夠有一個(gè)相對(duì)宏觀的方向指導(dǎo)，從而形成一股“向心力”，擎動(dòng)整個(gè)區(qū)域的成長(zhǎng)。